Miloddan avvalgi uch asrda Yunonistonda "ipoteka" atamasi kiritilgan. Bu shuni anglatadiki, qarzdor kreditor oldida o'zining er uchastkasi bilan javobgar bo'ladi. Ichki qonunchilikda bunday tushuncha o'tgan asrning 90-yillari boshlarida paydo bo'lgan. Zamonaviy Rossiyada ipoteka bilan bog'liq munosabatlar 2017 yil 25-noyabrda o'zgartirilgan "Ipoteka (ko'chmas mulk garovi) to'g'risida" gi qonun bilan tartibga solinadi.
Oddiy so'zlar bilan ipoteka
Ipotekaning boshqa nomi ko'chmas mulk garovidir. Bu qarzdor kreditorga ko'chmas mulkka aylanadigan garov qiymatidan talablarini qondirishda ustunlik berganda, majburiyatlarni ta'minlash usulining nomi. Ushbu munosabatlar tizimida qarzdor garovga, kreditor esa garovga oluvchiga aylanadi.
Eng umumiy holatda, ipoteka har xil turdagi pul majburiyatlarini ta'minlash uchun xizmat qilishi mumkin. Shu bilan birga, majburiyatlar ipoteka shartnomasini tuzish paytida allaqachon mavjud bo'lishi va kelajakda paydo bo'lishi mumkinligi taxmin qilinadi. Hozirgi vaqtda ipoteka fuqarolarga kreditlar va kreditlar berish sohasida rivojlandi.
Ipoteka qonunchilik asosida ham, ipoteka shartnomasi asosida ham paydo bo'lishi mumkin. Qonun kuchiga binoan, garov ko'chmas mulkni sotish va sotib olish bo'yicha bitim xaridor to'liq to'lamagan holda amalga oshirilganda paydo bo'ladi. Bunda sotuvchi garovga oluvchi, xaridor esa garovga oluvchi vazifasini bajaradi. Shartnoma bo'yicha ipoteka ikki yoki hatto undan ko'p tomonlar o'rtasida yozma ravishda bitimni o'z ichiga oladi. Bunday shartnomaga binoan mulk egasi yoki ob'ektni iqtisodiy boshqarishni qonuniy ravishda amalga oshiruvchi shaxs garovga qo'yuvchiga aylanadi.
Ko'chmas mulk ipotekasi to'g'risidagi qonunning asosiy qoidalari
"Ipoteka to'g'risida" gi qonun huquqiy munosabatlarni o'rnatgan tomonlarning bir-biri bilan tegishli bitim tuzishini belgilaydi. Ushbu hujjatning shartlariga ko'ra, tomonlardan biri (majburiyat krediti) o'zining pul talablarini qondirish huquqiga ega. Ularning manbai garov predmeti bo'lgan ob'ektning narxidir. Qarzdorga tegishli va foydalanadigan mol-mulkka nisbatan shartnoma imzolanadi.
Yuqoridagi kelishuv garov tamoyillari qo'llaniladigan ipoteka to'g'risidagi huquqiy munosabatlarni keltirib chiqaradi. Korxonalarning, kvartiralarning, inshootlarning, er uchastkalarining aylanmasiga qonun bilan ruxsat berilganligi sababli, ushbu ob'ektlarga nisbatan garovga qo'yish mumkin.
Kredit shartnomasi yoki qarz shartnomasi shartlarining bajarilishini ta'minlash uchun ipoteka kreditini tuzish mumkin. Majburiyat oldi-sotdi, shartnoma, ijara yoki zarar etkazish faktlaridan kelib chiqishi mumkin.
Ipoteka (garov) to'g'risidagi qonun qarzdorni ham, kreditorni ham, agar ular yuridik shaxslar bo'lsa, ularni hisobga olish zarurligini keltirib chiqaradi.
Shartnomaning predmeti asosiy qarzni to'la yoki to'liq tomonlarning kelishuvida belgilangan qismida to'lashni ta'minlashi shart. Bitim tuzish orqali shartnoma taraflari foizlarni to'lash shartlarini qo'yishlari mumkin. Qonun da'volarni bir martalik to'lov shaklida to'lash imkoniyatini belgilaydi; u shartnoma bo'yicha majburiyatlardan oshib ketishi mumkin emas.
Qonunda boshqa to'lovlar ko'zda tutilgan bo'lib, ular quyidagilarni o'z ichiga oladi:
- zararni qoplash;
- jarima;
- shartnoma shartlari buzilgan taqdirda jarima;
- sud xarajatlarini qoplash;
- ob'ektni amalga oshirish uchun xarajatlarni qoplash.
Kreditor mulkning yaxlitligini saqlamoqchi bo'lib, uni to'liq saqlash va himoya qilish uchun pul sarflashga majbur bo'ladi. Bunday holda, u garovga qo'yilgan ko'chmas mulk tufayli xarajatlarni qoplash huquqiga ega.
Shartnomaning predmetiga aylanishi mumkin bo'lgan ob'ektlarning toifalari ipoteka to'g'risidagi qonun bilan belgilanadi. Fuqarolik qonunchiligiga muvofiq belgilangan tartibda ro'yxatdan o'tgan mol-mulk ipoteka shartnomasi bo'yicha garovga qo'yilishi mumkin.
Ipoteka shartnomasining predmeti
Ipoteka shartnomasining predmeti quyidagilar bo'lishi mumkin:
- er uchastkalari;
- binolar, inshootlar, korxonalar, boshqa kapital qurilish ob'ektlari;
- izolyatsiya qilingan xonalar bo'lgan turar-joy binolari, kvartiralar, shuningdek ularning qismlari;
- garajlar, yozgi uylar, bog 'uylari, boshqa iste'mol binolari;
- samolyotlar, kemalar va kosmik ob'ektlar.
Ba'zi hollarda ipoteka to'g'risidagi qonun er ajratish bilan bevosita bog'liq bo'lgan turar-joy binolarini shartnoma predmeti sifatida ko'rib chiqishga imkon beradi. Agar davlat mulki taqsimlanmagan uchastkalarni ro'yxatdan o'tkazish bo'lmasa, bu ipoteka huquqiy munosabatlarini shakllantirishga to'siq bo'la olmaydi.
Fuqarolik kodeksi va ipoteka kreditlari to'g'risidagi qonunga binoan, shartnoma predmeti bo'lgan narsa, shuningdek, uning aksessuarlari ham bir butundir. Shuning uchun aksessuarlar, agar tomonlarning kelishuvida boshqacha tartib belgilanmagan bo'lsa, umumiy garovning bir qismiga aylanadi. Asosiy maqsadini o'zgartirmasdan bo'linib bo'lmaydigan narsa bitimning mustaqil sub'ekti bo'lishi mumkin emas.
Garovga qo'yuvchiga qo'yiladigan talab shundan iboratki, shartnoma predmeti bo'lgan mol-mulk uning mulkida bo'lishi yoki hech bo'lmaganda iqtisodiy yurisdiksiyada bo'lishi kerak. Agar ob'ekt muomaladan olib qo'yilgan bo'lsa yoki unga da'vo undirilishi mumkin bo'lsa, bunday mol-mulk bilan da'volarni ta'minlashga yo'l qo'yilmaydi. Xuddi shu narsa xususiylashtirishni amalga oshirib bo'lmaydigan mulkka nisbatan qo'llaniladi.
Ipoteka to'g'risidagi qonunga binoan, agar ijaraga beruvchining yoki xo'jalik yuritish huquqi ostida ob'ektdan foydalanadigan shaxsning roziligi bo'lsa, shartnomaning predmeti ijara huquqi bo'lishi mumkin.
Shartnoma tuzish paytida umumiy qo'shma mulkda bo'lgan mol-mulk bo'yicha ipoteka, agar bunga barcha qonuniy egalar tomonidan rozilik bo'lsa, belgilanishi mumkin. Bunday rozilik yozma shaklda bo'lishi kerak. Umumiy mulkka nisbatan, shaxs boshqa mulkdorlarning roziligini so'ramasdan, unga tegishli mol-mulkni garovga qo'yishga haqlidir.
Ipoteka shartnomasining mazmuni
Garov shartnomasida quyidagilar ko'rsatilishi kerak:
- ipoteka shartnomasining predmeti;
- bunday mavzuni baholash;
- shartnomaning mohiyati;
- majburiyatni bajarish miqdori va uning muddati.
Ipoteka shartnomasi fuqarolik qonunlarining umumiy qoidalari va tamoyillariga muvofiq tuziladi. Hujjatda shartnoma mavzusi, uni baholash va majburiyatlarni bajarishda boshqa muhim fikrlar haqida ma'lumot bo'lishi kerak. Tomonlar ushbu hujjatga mol-mulkni undirishni undirish imkoniyatini nazarda tutadigan aniq shartlarni kiritishi mumkin. Ushbu ma'lumotni alohida kelishuv shaklida berishga ruxsat beriladi.
Ipoteka shartnomasida ob'ektning nomi va u joylashgan joy ko'rsatilgan. Hujjatda keltirilgan tavsif ob'ektni aniqlash uchun etarli bo'lishi kerak. Ob'ekt qarz beruvchiga tegishli bo'lgan huquq, shuningdek hujjatda ko'rsatilgan. Agar mavzu ijara shartnomasi bo'lsa, uning muddatini ko'rsatish talab qilinadi.
Shartnoma predmetini baholash uning tomonlari tomonidan tuzilgan bitim bilan belgilanadi va pul shaklida beriladi. Tugallanmagan qurilish ob'ektini baholash uning bozor qiymati bo'yicha amalga oshiriladi.
Ipotekaning ba'zi xususiyatlari
Ipoteka garovi bilan ta'minlangan majburiyat shartnomada uning paydo bo'lishi va belgilangan muddati bilan birga ko'rsatiladi. Shartnomada pul majburiyatlari miqdori keyinchalik belgilanishi ko'zda tutilishi mumkin; bu holda majburiyatlarning miqdorini aniqlash uchun shartlarni belgilash kerak.
Agar tomonlarning kelishuviga binoan da'volar qisman bajarilishi mumkin bo'lsa, to'lov shartlari va chastotasi shartnoma tuzilishi kerak. Agar to'lovlar miqdorining ma'lum bir miqdori belgilanmagan bo'lsa, ularni belgilash shartlarini belgilash kerak.
Ipoteka majburiy davlat ro'yxatidan o'tkazilishi kerak. U tegishli davlat reestriga yozuv kiritilgan paytdan boshlab kuchga kiradi. Reyestrdan ko'chirmada ko'chmas mulk garovidagi yozuv mulk egasining u yoki bu mulkka bo'lgan huquqlari og'irliklari ko'rinishida aks ettirilgan.
Ko'chmas mulk garovining alohida holati - bu kvartiraning ipotekasi. Ushbu garov shakli uy sotib olayotgan fuqarolarni qo'llab-quvvatlashga qaratilgan davlat dasturlari boshlangandan keyin keng tarqaldi. Ushbu turdagi ipoteka shartnomasiga binoan, garovga qo'yuvchi o'z zimmasiga olgan moliyaviy majburiyatlarni ta'minlash uchun kvartirani garovga qo'yadi. Kvartira uchun ipoteka shartnomasi qarz beruvchi va kvartira egasi tomonidan imzolanadi. Shartnomani ro'yxatdan o'tkazish besh ish kunidan oshmaydigan muddatda amalga oshiriladi.
Ipoteka shartnomasi tuzilgandan keyin sug'urta qilish
Kreditor qarzdor o'zining moliyaviy majburiyatlarini to'liq bajarmaguniga qadar uning garov sifatida olgan mol-mulki xavfsiz ekanligi hayotiy manfaatdordir. Shuning uchun qonun ipoteka predmetini zarar yoki yo'qotish ehtimoliy xavflaridan sug'urtalashni nazarda tutadi. Bunday sug'urta majburiydir. Banklar ko'pincha o'zlarining sug'urta kompaniyalarini yaratadilar, ular ipoteka shartnomasi ob'ektlarini sug'urta qiladilar. Ushbu tuzilmalar ba'zan qarz oluvchilarga qo'shimcha xizmat turlarini taklif qiladi, bu ob'ektiv ravishda umumiy xarajatlarning o'sishiga olib keladi va kredit xizmati narxini oshiradi.
